【万科】长租公寓火了：万科、小米、链家、华住入局

    长租公寓火了：万科、小米、链家、华住入局

长租公寓火了：万科、小米、链家、华住入局很少有一条赛道能像长租公寓这样，将地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司汇聚到同一起跑线上。

除了万科、华住、自如、魔方、you＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长。

由此，也催生了行业首例并购、首单长租公寓资产类reits（注：房地产信托投资基金）。

链家研究院数据显示，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁。

预计到2020年，租房人数将达到1.9亿。

到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

与广阔的市场前景并不匹配的是，传统租房体验糟糕，房屋质量参差不齐，且租户的居住权益时常受到侵犯。

一年以前，酒仙桥的房东通知她，合租的房子要从4800元涨到5800元，并且没商量。

她试图砍价，房东不耐烦地摇摇手，走了，留下一截燃尽的烟蒂。

那套“没商量”的老房子建于上世纪80年代，家具是过时的暗黄色木料。

米娜爱收拾房间，但厨房墙壁积了多年的黑色油泥，怎么都擦不干净。

阳台屋顶翘起的墙皮，向下耷拉着，感觉要随时掉下来。

不如意的居住细节时时敲打她：即使月薪3万、人前光鲜，但在北京没有房子，也就没有家。

形式上仍旧是合租，但房屋由公寓运营方统一装修过，房间干净，白色北欧风家具看上去也很简洁。

米娜自己又购置了布艺沙发、白蜡木书架、跑步机，还有一个泡澡用的大木盆。

每隔两星期，还有保洁上门免费收拾厨房、客厅，并为餐具、洗衣机进行140度高温消毒。

米娜租住的公寓，属于分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。

目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。

另一种则是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。

华菁证券研报显示，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点，与政策红利叠加产生的共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

以万科为例，在2016年5月推出集中式长租公寓品牌“泊寓”后，万科计划在2017年年末达到全国10万间的体量，2018年增至15万间。

自如的目标是2017年的增长率超过100%，管理资产规模超过6000亿元。

创业公司新派公寓之前4年时间只开了6家店，而眼下则要一口气再拿下10家。

2017年，各种鼓励租赁的政策密集出台：3月7日，北京市提出试点推进利用集体土地建设租赁用房。

7月20日，住建部会同发改委、公安部国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。

魔方公寓ceo柳佳对《财经天下》周刊表示，自从九部委发文以后，位于上海虹梅路的魔方总部，几乎天天都要接待参观访客。

访客中既有政府部门领导，也有国家开发银行、建设银行等金融单位，还有合作伙伴、同行来交流行业现状。

”柳佳说，为此，寸土寸金的集团总部一楼，还开辟了公寓样板间。

魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，2009年从南京进入集中式长租公寓，2013年开始全国布局，是目前最早跑到c轮融资的集中式公寓品牌。

事实上，自2015年开始，长租公寓就开始吸引了资本的关注。

当年行业内出了个爆炸性消息：you+青年公寓获雷军1亿元投资。

同年4月，决定转型做城市配套服务商的万科集团，开始考察长租市场。

最后，万科北京总经理刘肖拍了板：“先别想那么多，把试点做起来再说。

万科北京后来从40多个项目中，筛选出房山长阳半岛、金域缇香两个项目做试点，并于2016年7月、12月分别开业，命名泊寓。

截至2017年10月底，北京有6家泊寓已开业，10家待开业。

”目前，城家拥有5000多间公寓，加上未开业的，约有1万间。

以至于魔方ceo柳佳在谈到作为“商业机密”的选址诀窍时，会瞬间严肃起来：“如果选错了地段，可真就万劫不复了。

关于集中式公寓的盈利模式，新派公寓ceo王戈宏曾经进行过财务测算：如果只当“二房东”，拿房成本占到未来对外营收的70%，折旧基本控制在12%，运营成本占到10%~12%，再减去6%的税费，营收变为0，即没有任何利润。

华菁证券同样对长租公寓的息税前利润率做过分析，结论是：入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率0。

彼时，汉庭、如家等快捷酒店刚起步，同样是“二房东”模式，获取资产、统一装修、投入市场，投资回报周期3年左右。

王戈宏就颇为无奈，迄今他已经遭遇过数次被开发商“截胡”，对方抢楼的策略就一条：不惜代价“。

2013年，新派公寓收购了cbd一栋资产自持做长租公寓，4年间楼面价上涨4倍，新派还是攥在手里。

2017年10月，国内首单权益级长租公寓类reits获批，发行2.7亿元。

当我们有100万间房子，意味着至少有150万人生活在里面，他们每天有10~12小时在房间内度过。

”他举例，为平台设置的搬家、维修、装修、保洁、配送等增值服务，未来可以向第三方输出。

但华住酒店ceo金辉表示，“我们更像农民，擅长在土地上深耕细作，开发商像猎人，他们更习惯快速出击，获取猎物。

”在华住、魔方、新派等公司眼中，进场“打猎”的开发商，也可能变成合作伙伴。

魔方ceo柳佳判断，除了万科、龙湖、远洋这种龙头企业有实力自己运营以外，其他地产商与公寓运营商合作会是一种双赢模式：地产商长于获取物业，短于精细运营，而公寓运营商则相反。

比如在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产，145间高档公寓，平均月租金9000~10000元。

柳佳半开玩笑地“游说”猎头：“你转告雇主，一个、两个地挖人很累的，不如直接跟我们合作，我的整支团队可以为他服务。

2017年新派的扩张其实很简单，我准备在10个城市的核心地段，用二房东的重资产模式高价去拿房，无论多贵我都拿。

”王戈宏最近发现，在南京和成都，因为实地接触过新派的旗舰产品，当地开发商、物业业主很愿意同新派谈合作，对方负责投资装修，新派提供设计和运营，“向别人证明你的产品创造能力，这时就可以彻底做轻了。

在孵化城家公寓后，再下注新派，华住看似矛盾的布局背后，或许只有一个原因：分散风险，押注长租公寓市场的未来前景。

华泰证券判断，在欧美等发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。

品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到一千多万间，品牌公寓行业的整体估值有望达到4.2万亿元。

比如自如2018年1月会推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。

泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出，首款产品选址地点位于北京市丰台区。

柳佳分析，该群体可承受的月租金在一线城市为800~1500元，二线城市为500~800元。

但群租形式既违法又存在安全隐患，广州、杭州等地政府为解决民生问题，筹建员工宿舍项目。

利用信息不对称，中介把租金1万元的房子抬到1.2万元租给你。

柳佳吐槽，在做问卷调研时，工作人员问租客是否使用厨房，是否看电视，对方清一色回答“是”。

但当魔方公寓将统计电量的插头放到租客房间内收集数据时，他们惊讶地发现，50%的租客从来不看电视。

魔方在确定一处选址前，会有7个维度、3张表格的市场调查，包括周边住宅价格、交通、配套情况等要素，用以指导决策。

北京泊寓总经理助理金羽告诉《财经天下》，在泊寓劲松店，为了贴近租客需求，地下一层公共空间进行了数次重塑，健身房、公共厨房、阅读区必不可少。

由于劲松店70%租客为国贸周边的高级白领，在空间设计时，他们会弱化厨房的功能，改为公共厨房，配备冰箱、烤箱等免费设施，因为年轻人基本叫外卖，很少做饭。

王戈宏曾看过一项美国研究，通过测算单身年轻人步伐频率，发现90％以上的脚步落在28平方米以内，对应的房间建筑面积为35平方米“。

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