【万科】地产商怎么做服务 杭州万科的产城发展样本

    地产商怎么做服务 杭州万科的产城发展样本

“之前天上还有一些乌云，但是过程中，突然就有一丝软的阳光开始射入”。

一个新业务本身就意味着希望和挑战并存。11月8日，万科杭州公司副总经理兼万科杭州产城公司董事长张强在杭州万科产品系发布会上的开场白像极了这两年的产城发展之路，

2016年9月，杭州万科资产管理有限公司成立，这也是后来的杭州万科产城公司。根据天眼查信息，2017年3月，杭州万科资产管理有限公司正式更名为杭州万科产城有限公司，由任职万科多年的俞丹担任董事长，这是万科北京、上海、深圳之后第四个进入产城发展领域的城市公司。而在2017年3月，张强刚从宁波万科营销总监的身份调任杭州万科营销总监不到一年。

产城刚开始起步，但产城最高管理层并没有稳定下来。天眼查信息显示，2017年10月27日，产城董事长由俞丹变更为张强。俞丹辞任杭州万科产城公司董事长同时还从万科离职，而张强现在已经成为万科杭州公司副总经理兼万科杭州产城公司董事长。

管理层发生大转变下，杭州万科产城公司的产品线也在不断的调整。界面新闻整理相关报道发现，2017年6月，杭州万科产城的产品线以城市核心产办、产业小镇和城市更新作为三大产品线，管理近百万方面积，包含黄龙万科中心、良渚小镇2.0、嘉善归谷智造小镇等5个重点产业项目。

2017年11月，在杭州万科产城发布的《2017产业与城市发展服务白皮书》现场，万科杭州公司总经理李嵬表示，杭州万科产城已经拓展黄龙、运河、奥体三个万科中心项目，业务涵盖“核心产办、产业园、产业小镇、场景商业”等四大产品线。

2018年1月，在万科城市配套服务商杭州实践分享会上，张强表示，产城业务包括分别是产办、产城和社商三大产品线。产城业务有4个万科中心、1个产业园的城市核心产办、2个产业小镇的产业新城、5个万科广场和13个新街坊的社区商业模式，共运营管理着实际使用面积超过120万平方米的建筑实体。

2018年4月，万科杭州产城业务结构调整明确为“3+7”业务体系，即“产城、产办、社商”3大业务，以及3大业务旗下小镇系、新城系、中心系、公社系、园区系、万科生活广场系、新街坊系7大产品系列。

2018年6月，万科杭州产城将“3+7”业务体系再次更新为“3+x”，新增的“x”主要是指万科杭州产城旗下的“多元复合业务”。

10月16日，在万科杭州产城公社系媒体沟通会上，万科杭州产城的业务再次调整，即围绕“产业升级+消费升级”，产城业务构建了四大业务场景即新办公、新产业、新商业和新文化。新办公即落地了中心系和公社系两大产品系。产业园未来会落地，比如以汽车互联网为主题的产业园。新商业会有万科自己的商业活力中心。新文化指大屋顶文化品牌。

11月8日，张强对四大业务场景进行了具体阐述，以新文化大屋顶为例，大屋顶截止目前已经进入了第三个阶段，即文化加文化产业阶段，在文化与产业办公结合的同时看到文创产业的发展契机，比如先后在良渚有玉鸟流苏文创园一期和二期以及近期获得的loft9北侧创新型用地将主要定位文创产业和工业设计。

第一个阶段是“好房子、好服务、好社区”三好社区建设中，文化的植入是好社区凝结的重要载体。第二个阶段，大屋顶文化品牌更多的跟产业办公结合，比如良渚文科文化中心中未来将会建设7000平米2000座的大剧院，大剧院也由大屋顶运营。

以新商业为例，张强称上一代大型商业综合体冒这样的形势已经不能满足对美好生活的追求。未来在商业可能更多的是节点式、体验式、小体量灵活性创新空间，像阿里创建的盒马体验卖场。“杭州万科未来将着力开发五万平米以下的活力商业，更多用亲近自然、体验式的、聚合多个消费场景，用消费和社交结合起来的新消费、新商业的模式，去打造商业上的体验”。

根据万科提供的数据，截止当前，杭州万科产城运营管理总面积约120万平方米。在杭州城市公司，产城业务的重要性与传统住宅业务一样重要。

不过故事好讲，项目的落地以及项目落地后能否实现当初的预期还要经过市场的终极考验。良渚文化中心固然已经成为杭州万科在全国的一个标本项目，但整个项目的运营由开始到成名经历了差不多十年之久，项目周期之长、运营成本之大对于讲究快速现金流周转的万科来说并不容易。阳光开始射入，杭州万科的产城之路必定还要经历重重考验。

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