【万科】万科多元化转型给建材供应商的信号

    万科多元化转型给建材供应商的信号

5月21日，笔者曾在本专栏中写了《楼市调控点到为止背后的利益纠结》一文，认为上半年楼市调控的力度有限，不可能导致楼市价格骤降。对陶瓷行业来说，这次调控的效果应该在下半年或者明年显现。而基于楼市价格的疯涨速度在去年已经到了政府能容忍的极限，同时政府又不能采用“硬着陆”的方式给楼市降温，所以，预计接下来政府会通过推进实施房产税（物业税）等形式温和地调控楼市。所以，本轮调控的时间不是半年，可能长达一年，甚至更长。

由于调控的重心历来是在作为风向标的一线城市，因此，未来一线市场楼市很可能出现较长时间的“滞涨”。如果前段时间大造舆论的“劫富济贫式”的收入分配改革不久也付诸于实践，那么一线市场高端需求的增速还会进一步受到遏制。受此影响，陶瓷行业未来增长的潜力将继续下沉，三四线市场将逐步成为陶瓷企业角逐的主战场。

有关城市化进程的理论也支持一线市场“滞涨”，三四线市场“主场化”。城市化分为三个阶段：第一阶段是城市化率达到50%以前。这个阶段大量人口从农村到城市。第二阶段是城市化率在50%-70%。这一阶段的主要特征是小城市进化为大城市。第三阶段是城市化率在70%以上，主要特征是大城市郊区化。中国2009年的城市化率是46.6%，接近第一阶段的尾声，准备进入第二阶段。而显然，所谓第二阶段正是三四线城市加速膨胀的时期，陶瓷企业在这些地区拥有巨大的增长空间。

由于城市容量的限制，加上进入门槛的抬高，很多跨不过“龙门”的人越来越多地被排挤在一线城市之外。因此，一线城市在第二阶段城市化进程放缓，房地产市场必将出现“滞涨”或转型。今年4月社科院的《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右（2011-2016年之间）结束高速城市化过程”。万科也曾经做过中国人口结构变化的研究，研究的一个结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降。2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资再次改善型、高端置业型、养老度假休闲型物业的趋势。而二、三线城市仍在重复着一线城市十年前的发展历程，刚性需求非常旺盛。

其实，房地产一线市场的转型还用不着等到2013年。今年以来，随着低碳经济发展模式全社会共识的增强，精装修房在一线市场的比率将进一步提高。万科等龙头企业在这一年基本撤出毛坯房市场。这意味着建材供应商开始进入直接对接房地产开发商的时代。陶瓷营销渠道正酝酿新的变革。

此外，近年来一线城市商业地产的兴起也意味着陶瓷营销“工程渠道”份额的加码。5月中旬，《新财富》杂志发布2010年“新财富500富人榜”，万达集团王健林以401.1亿元位居首富。许家印以385.3亿元位列第二。这是商业地产大佬首次取代住宅业大佬坐上中国首富的宝座。有媒体将王健林的登顶解读为，“传统房地产以住宅为主的单一格局已至转型时点”。万达集团商业地产模式或者说“综合体”模式的特征是：既有住宅产品等销售型物业，又有自己持有的出租型物业，两者具有互补性：商业配套的完善对住宅产品的价格是有力的支撑，而商业地产的长期租约收入能有效对冲市场价格波动带来的损失。另外，城市综合体项目因其对城市建设贡献大，因而比单纯的住宅项目更受政府喜欢。

目前内地商业地产做得好的除了万达集团，还有人和商业、华南城、南国置业等。但时下万科、保利、soho中国、雅居乐、金地集团等都纷纷学习万达集团“综合体”模式，进军商业地产。去年11月16日，万科就对外公布新战略：未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品占据80%比重，其余20%将开发持有型物业。今年 6月9日，万科宣布首个城市综合体深圳龙岗中心区项目将在2011年面市。而此前的两个月，万科已有四个体量巨大的“综合体”项目分别在北京、西安、东莞和武汉启动，总投资达百亿。深圳万科更是宣布，今年开始从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。这意味着建材供应商不仅营销渠道要顺势谋变，而且产品研发、设计也要朝多元化发展。

有专家观点认为，房地产的发展分三个阶段：第一阶段是住宅开发，第二阶段是商业开发，第三阶段是地产服务业。目前中国地产已开始进入第二阶段。这自然是针对一线城市而言。中国幅员辽阔，经济社会发展水平有落差，因此城市与城市之间的差异很大，房地产业的发展也处于不同的发展阶段。因此，建材供应商在不同发展阶段的城市拥有不同的发展机遇。只有了解房地产业的发展现状和趋势，才能因势利导，在产品线布局，产品研发、设计、定位以及渠道建设等方面及时应变，在战略上始终掌握主动。（刘小明）

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