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【万科】万科多元化转型给建材供应商的信号

wanke】2010-6-19发表: 万科多元化转型给建材供应商的信号
5月21日,笔者曾在本专栏中写了《楼市调控点到为止背后的利益纠结》一文,认为上半年楼市调控的力度有限,不可能导致楼市价格骤降。对陶瓷行业来说,这次调控的效果应该在下半年或者明年显现。而基于楼

    万科多元化转型给建材供应商的信号

5月21日,笔者曾在本专栏中写了《楼市调控点到为止背后的利益纠结》一文,认为上半年楼市调控的力度有限,不可能导致楼市价格骤降。对陶瓷行业来说,这次调控的效果应该在下半年或者明年显现。而基于楼市价格的疯涨速度在去年已经到了政府能容忍的极限,同时政府又不能采用“硬着陆”的方式给楼市降温,所以,预计接下来政府会通过推进实施房产税(物业税)等形式温和地调控楼市。所以,本轮调控的时间不是半年,可能长达一年,甚至更长。

由于调控的重心历来是在作为风向标的一线城市,因此,未来一线市场楼市很可能出现较长时间的“滞涨”。如果前段时间大造舆论的“劫富济贫式”的收入分配改革不久也付诸于实践,那么一线市场高端需求的增速还会进一步受到遏制。受此影响,陶瓷行业未来增长的潜力将继续下沉,三四线市场将逐步成为陶瓷企业角逐的主战场。

有关城市化进程的理论也支持一线市场“滞涨”,三四线市场“主场化”。城市化分为三个阶段:第一阶段是城市化率达到50%以前。这个阶段大量人口从农村到城市。第二阶段是城市化率在50%-70%。这一阶段的主要特征是小城市进化为大城市。第三阶段是城市化率在70%以上,主要特征是大城市郊区化。中国2009年的城市化率是46.6%,接近第一阶段的尾声,准备进入第二阶段。而显然,所谓第二阶段正是三四线城市加速膨胀的时期,陶瓷企业在这些地区拥有巨大的增长空间。

由于城市容量的限制,加上进入门槛的抬高,很多跨不过“龙门”的人越来越多地被排挤在一线城市之外。因此,一线城市在第二阶段城市化进程放缓,房地产市场必将出现“滞涨”或转型。今年4月社科院的《宏观经济蓝皮书》指出,“中国将在2013年左右(2011-2016年之间)结束高速城市化过程”。万科也曾经做过中国人口结构变化的研究,研究的一个结论是:2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,2013年后新增首次置业人口将迅速下降。2013年前后,北京、上海等一线城市将出现投资再次改善型、高端置业型、养老度假休闲型物业的趋势。而二、三线城市仍在重复着一线城市十年前的发展历程,刚性需求非常旺盛。

其实,房地产一线市场的转型还用不着等到2013年。今年以来,随着低碳经济发展模式全社会共识的增强,精装修房在一线市场的比率将进一步提高。万科等龙头企业在这一年基本撤出毛坯房市场。这意味着建材供应商开始进入直接对接房地产开发商的时代。陶瓷营销渠道正酝酿新的变革。

此外,近年来一线城市商业地产的兴起也意味着陶瓷营销“工程渠道”份额的加码。5月中旬,《新财富》杂志发布2010年“新财富500富人榜”,万达集团王健林以401.1亿元位居首富。许家印以385.3亿元位列第二。这是商业地产大佬首次取代住宅业大佬坐上中国首富的宝座。有媒体将王健林的登顶解读为,“传统房地产以住宅为主的单一格局已至转型时点”。万达集团商业地产模式或者说“综合体”模式的特征是:既有住宅产品等销售型物业,又有自己持有的出租型物业,两者具有互补性:商业配套的完善对住宅产品的价格是有力的支撑,而商业地产的长期租约收入能有效对冲市场价格波动带来的损失。另外,城市综合体项目因其对城市建设贡献大,因而比单纯的住宅项目更受政府喜欢。

目前内地商业地产做得好的除了万达集团,还有人和商业、华南城、南国置业等。但时下万科、保利、soho中国、雅居乐、金地集团等都纷纷学习万达集团“综合体”模式,进军商业地产。去年11月16日,万科就对外公布新战略:未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品占据80%比重,其余20%将开发持有型物业。今年 6月9日,万科宣布首个城市综合体深圳龙岗中心区项目将在2011年面市。而此前的两个月,万科已有四个体量巨大的“综合体”项目分别在北京、西安、东莞和武汉启动,总投资达百亿。深圳万科更是宣布,今年开始从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。这意味着建材供应商不仅营销渠道要顺势谋变,而且产品研发、设计也要朝多元化发展。

有专家观点认为,房地产的发展分三个阶段:第一阶段是住宅开发,第二阶段是商业开发,第三阶段是地产服务业。目前中国地产已开始进入第二阶段。这自然是针对一线城市而言。中国幅员辽阔,经济社会发展水平有落差,因此城市与城市之间的差异很大,房地产业的发展也处于不同的发展阶段。因此,建材供应商在不同发展阶段的城市拥有不同的发展机遇。只有了解房地产业的发展现状和趋势,才能因势利导,在产品线布局,产品研发、设计、定位以及渠道建设等方面及时应变,在战略上始终掌握主动。(刘小明)

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(【wanke】更新:2010/6/19 15:49:18)
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