【万科】万科海外朋友增持合作里的资本游戏

    万科海外朋友增持合作里的资本游戏

观点地产网 虽然作别了宝能，但在资本市场，万科始终是最受关注地产股之一。

根据联交所最新资料，2月4日，新加坡主权投资基金gic private limited以每股作价28.4822港元增持万科105.97万股，总金额约3018.26万港元。增持后最新持股数目约为1.42亿股，最新持股比例为9.01%。

另据观点地产新媒体了解，1月3日，万科曾被gic private limited在场内以每股平均价33.5707港元减持103.56万股，涉资约3476.58万港元。

与此同时，过去一个月内，摩根大通对万科也共计进行了三次增持和减持动作，涉资超过10亿港元。

低买高卖是资本逐利最普遍的逻辑，在过去几年间，无论gic还是摩根大通都曾在不同价位阶段对万科进行增持或减持的动作。

不过，不同于宝能从“野蛮人”式的疯狂举牌，到彻底失去拥有控制权可能的疾步败走。碍于外资身份，一方面，gic对万科的持股比例一直维持在10%上下，以置身事外、只谈盈利的投资角色为主。

另一方面，在王石时代，万科成为最早与国际资本合作的内地房企，成立合资公司、合作商业项目，万科与gic的关系也不仅仅在于财务投资。

gic增持与小摩减持

事实上，无论是2019年全年，还是2020年刚开始的第一个月，万科都是资本市场中最为活跃的交易标的之一。

数据显示，截至2019年末，万科a的重要股东合计减持金额超过300亿元，是2019年a股被减持金额最大的上市公司。其中，下半年仅宝能一家就累积减持成交金额达128.51亿元至134.3亿元。

随着宝能减持利空逐渐消化，加上地产板块整体走势往上，情况在第四季度开始好转，choice数据统计称，去年四季度公募基金大举增持万科a，万科a更跻身四季度基金前十大重仓股名单。

与此同时，2019年末开始万科系股价一路上扬，至2020年1月2日，万科企业盘中涨至近20个月的最高34.75港元，当日报收33.45港元每股，月内涨幅近16%。

就在万科股价冲至高峰次日，1月3日，gic private limited在场内以每股平均价33.5707港元减持103.56万股，涉资约3476.58万港元。

随后，万科开始逐渐回吐涨幅，但并未妨碍资本的前仆后继。

1月13日，摩根大通以每股平均价32.8446港元增持1834.38万股，涉资约6.02亿港元。增持后，摩根大通的最新持股数目为142,706,642股，持股比例由7.88%升至9.04%。

不过仅仅一日之后，小摩就进行了减持。

1月14日，万科被摩根大通以每股平均价32.7515港元减持169.83万股，涉资约5562.33万港元。减持后，摩根大通的最新持股数目为141,008,296股，持股比例由9.04%降至8.93%。

受新冠病毒疫情影响，1月29日农历鼠年开盘后，万科企业连跌三天，截至1月31日（周五）收盘，三日累积跌幅达8.34%，报收27.6港元。

然而，直到1月31日，摩根大通以每股均价27.7788港元减持约1348.81万股，涉资约3.75亿港元，持股比例降至7.86%。

据观点地产新媒体统计，通过1月的三笔交易，摩根大通在投资万科企业上至少将产生6800万港元浮亏。

有业内人士分析，机构股东减持公司股份，主要有两个原因，一个是为了调整仓位，通过套现投资更好的标的，第二个则是出于对公司股价的前景并不看好。

该人士续称，在疫情并不明朗的情况下，地产并不会是当下的首选投资标的。不过长期来看，随着疫情结束，不排除会出现利好地产的政策，因此如果是长期价值投资，房地产可以考虑。

相比之下，同为万科的主要股东，gic则选择在此时增持。

根据香港联交所最新披露显示，gic private limited于2月4日增持万科企业105.97万股，每股作价28.4822港元，总金额约为3018.26万港元，最新持股比例为9.01%。

或许对于投资而言，当市场陷入低谷的时刻，信仰决定了你看待危机的视角。

万科的“海外朋友”

值得一提的是，对万科而言，撇开普通的财务投资者，gic也是其战略合作伙伴之一，在众多公开场合中，万科的管理层们也都曾强调这一点。

资料显示，gic是新加坡主权财富基金，早在1999年，gic就通过收购内地商业物业的形式进入中国市场，成为最早进入中国房地产投资市场的外资机构。

作为资金雄厚的国际资本，早年在上海、北京的物业交易为gic带来了可观的收入，但随着本土开发商的崛起，gic开始转变意识，寻求与国内房企合作，其中就包括万科。

据观点地产新媒体了解，双方最早的合作可以追溯到2004年11月。

彼时， gicre（gic旗下负责房地产投资的机构）附属子公司rzp以400万元获得成都万科置业有限公司40%股权，双方借此共同开发成都万科新城项目，这也是双方建立长期合作伙伴关系的开端。

次年7月，万科与rzp签订协议，共同投资设立一家中外合资投资性公司，注册资本1亿美元，其中万科和rzp各占50%股份。

据悉，该公司经营期限为30年，具体将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

成立合资公司拉开了双方在地产项目上的合作大幕。

2005年12月，万科将万科永达51%股权和无锡万科40%股权以近3亿元的价格转让给rzp，上述转让涉及万科位于沈阳的长白项目和位于无锡的魅力之城项目。

当时的万科董秘肖莉曾向媒体透露：“这是我们与gic战略合作的一部分，根据万科的战略调整，5年以上投资周期的项目都被列在被调整的范围内。”

后来，随着万科逐渐涉足商业地产，双方开始合作投资商业物业，其中包括上海七宝万科广场、嘉定印象城mega、上海南翔印象城mega。

2015年丁长峰在接受观点地产新媒体采访时就曾提到，上海七宝万科广场项目里面，万科在一开始就跟长期战略合作伙伴gic达成了50%与50%的股权合作。

“实际上对于万科来讲，国际资本的介入给了我们非常好的学习机会，因为毕竟他们在这方面的经验远远比我们丰富。比如在gic进入上海七宝万科广场后，其对整个产品的设计、招商都提供了非常大的帮助。”

事实上，作为国内拥有最接近现代化管理制度的房企，王石很早就非常注重与国外资本的合作，并从中吸取他们在全球市场的经验，据其透露，万科第一个到美国投资的项目就借鉴gic的经验。

2016年的一场公开演讲中，王石也特别提到这个老搭档：“我们和gic建立了合资公司，合作非常愉快。gic 100%委托万科在管理，没有派任何人，甚至只要投资项目不超过10亿人民币，管理团队就可以定，到董事会备案就可以。”

从麦格理、gic、戴德梁行到最近的迪士尼，万科似乎并未停下扩张它的海外朋友圈。

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