【万科】万科秋季例会高喊“活下去” 发展背后有何隐忧？

    万科秋季例会高喊“活下去” 发展背后有何隐忧？

国庆长假之前，整个财经圈都被一张图霸屏了，那就是万科秋季例会现场，打出了“活下去”三字标语，分外醒目亮眼。而作为中国房地产龙头企业的万科，上半年营收增长51.8%，净利增长24.94%，业绩尚可，为何如此“居安思危”？本文从投资者的角度，对万科上市以来的投资、融资政策等方面进行分析，为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。

万科秋季例会强调“活下去”

万科在深圳大梅沙举行28-29日两天秋季例会，口号是“活下去”，在朋友圈刷屏。实际上，万科这次喊出“活下去”的口号，这让地产界多少感到有些诧异，毕竟今年以来，房地产公司的经营数据并没有很差。

wind数据显示，上半年万科营收为1059.75亿元，同比增长51.8%。净利为91.24亿元，同比增长24.94%。即使是9月的销售增长可能出现下滑，但万科似乎也远没到生存危机之时。

郁亮铁令应对6300亿回款

关于“活下去”的话题，此前消息传出万科掌门人郁亮发布了内部讲话，曾提到下一阶段“活下去”将成为万科的工作重心，其中最重要的一点就是，万科多次提到了6300亿回款，也就是说，万科手里还有这么多钱的房子没有卖掉，如果这些房子卖不掉，其他的事情也就免谈。

郁亮还强调，回款目标的达成变得非常重要，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

万科上半年业绩报告显示，截至二季度末，公司存货账面价值为6386.23亿元，创历史新高，其中在建开发产品价值为4107.36亿元，占比超过六成。

从周转能力看，公司存货周转天数增加了，上半年存货周转天数为1601.42天，创历史新高，显示公司现金回流变慢。

对此，有业内人士表示，目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力。

为何强调销售回款？

这得先从万科上市以来的融资环境说起。

房地产作为开发周期长的行业，通过不同方式和渠道筹措资金，是企业维持运营通畅，保持竞争力的关键。对于万科，公司上市28年来，直接融资使其在短期内获得了巨额资金，实现百亿乃至千亿的跨越式发展。

wind数据显示，自1991年登陆深交所起至2018年9月28日，万科累计进行股权再融资24次，涉及配股、定增、公开增发、可转债等渠道，累计融资达599.19亿元。

仅在2007年、2008年，公司通过增发融资金额就高达141亿元。

到了2008年，上市公司融资窗口关闭。从2008年~2013年，万科经营活动产生的现金流量净额大部分年度回落到40亿元甚至负值，仅有2009年达到了92.53亿元水平。这也说明，万科的开发资金主要依赖于外部筹资。

从2014年起，万科逐步提高了销售回款的速度的管理。当时，作为万科总裁的郁亮就曾公开表示，公司2014年就放弃了规模这件事，以回款为考核。此后，公司的经营活动产生的现金流量净额明显得到增加。

数据显示，2014年、2015年和2016年三年，万科经营活动产生的现金流量净额分别为417.25亿元、160.46亿元、395.66亿元，2017年更是达到了惊人的823.23亿元，公司“造血”能力持续增强。

值得注意的是，今年上半年，尽管公司的销售收入和净利润仍保持了两位数的增长，而公司经营活动产生的现金流量净额出现回落，已降为负值（-42.55亿元）。

与此同时，近两年来，包括证监会、银监会等机构对融资的管控骤然增加，公司的外部融资环境也面临着不小的挑战。

相比于股权融资、债务融资等外部融资渠道，销售回款作为开发商首选的现金流来源，往往意味着成本更低、经营质量更好。

而今年上半年6400亿元的存货以及高周转天数，无疑对公司的现金流量产生了巨大影响。这也乎万科高喊“活下去”，持续强调“回款造血”迫切性和重要性。

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